济南西客站片区一新建小区的居民近日发现，自己小区楼下划出的小院占用的居然是公共绿地。原本属于所有业主的区域却被圈起来送给了少数业主。
有一楼的业主装修时将绿地全部破坏，封起了阳光房。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者刘雅菲 摄有一楼的业主装修时将绿地全部破坏，封起了阳光房。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者刘雅菲 摄
开发商又会如何解释小院的问题呢？在采访中，该小区开发企业一位工作人员表示，“我相信在全国，很多开发商的楼盘里都会有小院这种方式。”该工作人员表示，“我们的出发点在于很多人想拥有一个很小的院子，哪怕种种菜、养养鱼，所以说从需求上考虑，我们就规划了这个东西。”
据业主介绍，在销售的时候，置业顾问表示小院是赠送的，但采访时该工作人员表示：“这个小院不属于赠与，小院只能用于小区的绿化，最早是用类似于冬青带简单地隔起来，有一个半封闭的小院。然后我们在销售的时候也说了，这块绿地实际上是业主来领养，业主有管理小院的职责。”
“而且在售房的时候，二楼及以上的业主，他们知道一楼有小院这种形式，如果想购买一楼的这种产品，要付出相对多一点的成本。”该工作人员表示，这个小区的楼间距非常大，和济南其他小区相对比来说，现有绿地面积非常充足。“业主相互之间的对比心理肯定是有的，我们也理解，也希望能够做到相互理解。作为开发商，我们肯定要卖产品，而且产品确实是有差异化的，有些人就是希望多花一点钱，买一个好一点的生活环境、生活空间，这是可以理解的。”
没有小院的业主认为小院没有规划，侵占了公共绿地。该工作人员表示，“买房的时候，如果提出这个诉求是没有问题的，但是已经买完房子了，这个时候，就好像孩子已经生下来了，你再给塞回去是不可能的吧。而且一楼的住户他们也是付出了成本的，现在说要收回院子，退给他们相等比例的钱，人家可能都不愿意了。”
“目前（小院）这个事情已经成了既定事实，而且我们也没有损害到别人的利益。”该工作人员说：“小院属于公共景观的部分，规划局不会批这个东西。”
同时，该工作人员表示，“一开始我们就非常确认这一点，（小院）不能属于个人，它不是一个确定的权利，而且这个小院的使用自由度是受到非常大的限制的，它是属于景观的一部分。”
既然属于公共景观，为什么已经建成的一期项目内，有业主在院内建了小路和鱼池，而开发商和物业并没有制止呢？对此，该工作人员表示，小院里铺个小石头路，从景观的概念上去想，并没有产生破坏，“这个景观不与我们小区的景观冲突的话，我们是不会拦着的。因为整体还是景观，他们没有说在这里搭房子什么的。”
绿地属公共所有，开发商可能构成侵权
其实，“买房送小院”在济南并不少见。记者走访了三个宣传中提到“买房赠小院”的在售楼盘，售楼人员均表示的确有小院赠送，而且小院只有使用权并没有产权。还有一个楼盘的置业顾问明确表示，小院就是圈占了公共绿地建设的，但是他同时表示购房者不必担心，关于小院的内容会写到合同当中，拥有了小院的使用权，购房者可以随便使用，种菜、种花都可以。
关于小区公共绿地的权属，物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。对此，山东舜翔律师事务所王建华律师表示，如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更这些公共绿地的用途，或者将其圈占起来赠送给部分业主。也就是说，对这些公共绿地，开发商无权卖给消费者。时女士所住的小区，如果没有合法的规划手续，开发商将公共绿地围成小院赠送给个别业主的行为可能构成侵权，开发商和业主签的合同中涉及这一部分的内容，也极有可能会因为违反法律的强制性规定而归于无效，业主可以提出来，确认这一块无效。
同时，王建华表示，因为赠送小院，开发商卖给业主房屋的时候，这个价位应该是高的，如果小区的小院被收回，恢复了绿地原状，极可能会给一楼的业主造成损失，届时一楼业主可以合同相对方违约为由，要求其赔偿己方因此遭受的损失，并要求对方承担违约责任。
“业主可以成立一个业主大会，由业主代表来向侵害他们共同所有权的业主、开发商以及物业主张权利，以他们为共同被告，要求他们来承担侵权责任，停止侵害、排除妨害、赔偿损失。通过诉讼途径，达到恢复小区绿地的原本使用途径的目的。”王建华说，此外，为了防止这种情况的发生，以后业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外，最好再向开发商提出出示向有关部门报建的规划设计，以便确认自己购买房屋的合法性。
在冯女士向物业反映情况时，物业曾表示在购房合同中关于公共区域的界定里有一条，任何业主拥有独立使用权及开发商保留的地方并不属于公共区域，因此楼上没有小院的业主已经自愿放弃了这一部分公共区域的权益。
对此，王建华认为，根据合同法第四十条的规定，在格式合同当中，提供格式合同的一方限制对方主要权利，加重对方义务的，该条款无效。如果上述情况属实，那么业主的公共区域共有权显然受到了限制，可以向法院请求该条款无效。、
