又到一年公办小学报名季。
在杭州楼市，学区房是永恒的话题，无论二手房市场如何波动，拥有优质学区资源的小区一直是购房者关注的热点，其价格也坚如磐石、稳中有升。
每年的三四月份，都是学区房的成交高峰。不过今年，随着摇号细则的实施，以及前些年二胎政策全面放开后的后续效果，杭州学区房市场悄然出现了一些新变化。
房东惜售
成交量同比前两年有所下滑
学军小学求智巷校区（俗称学军小学本部）的学区房，是杭州所有学区房中的大热门，无数家长都梦想拥有一套这里的房子。然而，尽管学军本部学区房属于“皇帝的女儿不愁嫁”，但是从多家二手中介门店反馈的情况来看，今年的金三银四，学区房成交量同比2016年和2017年有所下滑。
豪世华邦博库店店长洪波，平时打交道的主要就是十三中教育集团（总校）对口的四大知名小学（学军小学求智巷校区、文三街小学、文一街小学文一校区、行知小学）的学区房。他说今年有个很直观的感受，就是这一片区三四月份的学区房成交量比较平淡，不像前两年那么火热。
“2016年和2017年，这一片区的学区房成交量都在300套左右；即使是行情还没有起来的2015年三四月份，成交量也有200套左右。而今年还不到200套。”
我爱我家求智巷店（主要打交道的是学军本部、文三街小学、文一街小学学区房）的李经理也有同感，她说，就他们店所涉及的这三大学区房的市场成交量来看，今年4月份成交了60套左右，而在去年4月份这个数据肯定远远超过60套。
成交量同比下滑的情况，不仅仅出现在学军本部及周围的学区房。城东的采荷一小和采荷二小学区房，也同样如此。豪世华邦采荷店店长宋云龙说，像采荷一小的学区房，前两年3月份的月成交量都在90套左右，而今年3月份只有60多套。
分析原因，一来是今年过年比较晚，元宵节回来已是3月上旬，这在一定程度上影响了3月份的成交量；二来摇号政策出来后，导致一部分原本打算卖房置换的房东开始犹豫惜售，虽然挂牌量没有明显减少，但其中诚心卖的房源却不多。
裘先生在2015年以不到100万元入手了一套20多平方米的文一街小学学区房。当时的想法是万一以后儿子进不了民办小学，至少还有一套公办学区房“打底”。这两年，随着二手房大涨，这套文一街小学学区房也涨势可观。今年儿子如愿考进了民办小学，夫妻俩商量要不要把文一街小学学区房趁高位卖掉。不过顾虑到这套房子卖掉后如果再买房改善就需要去摇号了，夫妻俩又感觉很头大。最后，决定先继续持有出租再说。
学区房成交价仍在上涨
但涨幅减缓
杭州的学区房价格，在2016年和2017年都有一波显著的涨幅。
2016年3月那会儿，学军本部学区房中，下宁巷挂牌单价还在4.5万~5万元/m2，求智巷的挂牌价也普遍在4.8万元/m2；相对比较新的崇文公寓和文锦苑，单价基本稳定在5万~5.5万元/m2。
但是到了2016年10月，一套下宁巷小区28m2左右的小户型，以230万元总价成交，折算下来单价达到了83123元/m2。
今年，学区房的价格仍在上涨。目前，学军本部学区房中，离学校比较近的几个小区，如下宁巷、求智巷、文二新村，50~70m2的房源挂牌价在8万~9万元/m2；离学校稍微远一点的西溪河东、马塍路，挂牌价在7.5万~8万元/m2。
几位中介经纪人都表示，今年学区房价格年后比起年前普遍涨了5000元/m2上下，不过相比前两年势头有所减缓（去年平均涨1万~2万元/m2）。
对于今年接下来的走势，洪波认为学区房再继续大涨的可能性不大，毕竟眼下文教区一带的学区房价格确实已经到达了一个高位，而现在的趋势是学区资源日益丰富，有很多分校可以选择，家长们会酌情选择性价比更高、年代更新的学区房。
宋云龙说，像采荷一带的学区房，主力户型在60~70m2，这意味着采荷学区房入门门槛已经基本在300万元这个台阶。
面对当前高企的学区房价格，不少购房者也踌躇了。
李经理说，去年的时候，有学区需求的家长买起学区房来出手还是很果断的，对于价格后续涨势都比较有信心，而今年就感受到不少意向客户心态犹豫了。“现在学区房价格高，普通购房者买起来有点吃力，对于房价的后市也比较难判断。”
特别明显的例子就是文锦苑，以前基本上每月都会成交一两套，但近半年来成交很少。因为文锦苑的主流户型在120m2上下，总价超过1000万元，“客户说，房子看看确实很好，但就是很难下手。”
二胎影响初现
学区房转手年限延长
2016年，二胎政策全面放开后，就有不少业内人士预言这会给二手学区房带来影响。如今，影响开始初步显露。
洪波说，从他这些年接触的学区房客户来看，主要有三类情况。一类是像前文的裘先生那样，目标是孩子读民办小学，但为了保险起见会提前2年买一套小户型学区房，一旦孩子上了民办小学，很快就抛售；一类是等到孩子上了公办小学读到两三年级左右抛售；还有一类是孩子读完6年小学升了初中，才出售，转手年限在8年以上。
这是之前独生子女时代比较典型的学区房转手年限。但二胎放开后，家长们在出售学区房时有了不同考虑。
豪世华邦资深学区房经纪人陶静波今年以来已经碰到过好几次这样的例子——有些一直挂牌在卖的学区房房东，突然表示不卖了，问原因，说是家里有二胎了；还有一些老一辈名下的老破小学区房，原本在卖，也是忽然说不卖了，一问，又是家里小一辈二胎了……“以前，一套学区房的转手年限通常在6~10年，现在二胎逐渐普遍之后，转手年限可能还要再加三四年左右。”
李经理说，她也感受到二胎放开的影响了。“现在买学区房的客户年龄两极化，有不少70后客户赶着最后的尾巴生二胎，挺着大肚子就来看房买房了；也有很多90后未雨绸缪，提前三四年就来买学区房了。”
90后们提前买学区房，大多是因为这两年公办小学一表生爆表，不少购房者担心即使咬咬牙高价买了房子，最后孩子还是上不了名校面临被调剂的风险。
上个月公布的2018杭州市区学区划分以及各街道的初步摸底情况显示，几大知名公办小学全面爆表——
采荷街道常住户籍适龄儿童人数超出学校招生计划300余人，采荷一小、采荷二小一表生继续面临大幅度调配；
西湖区根据预测情况，文一街小学、学军本部、文三街小学、星洲小学、翠苑一小文华校区等学校的学龄儿童户籍生人数超过学校招生计划数较多；
其中学军本部2018年户籍生达到10个班，而学校最多只能容纳7个班，这就意味着很多学生要面临调剂，而现在还不断有人在买房落户，2019年、2020年的户籍生也已经超过了招生能力。
上城区的胜利小学、天地实验小学、胜利实验学校和凤凰小学，滨江区的江南实验学校教育集团、闻涛小学、滨文小学、彩虹城小学、钱塘实验小学等，今年都存在户籍生超过了招生数的情况。
在各大学校一表生全面爆表的情况下，不少学校不得不提高对入户年限的要求。公开资料显示，以前提前2年入户学区房，基本可以保证入学，但现在很多学校提高到3年，胜利小学去年入学的新生户籍年限更是达到了三年零两个月以上。
